Organize Sanayi Bölgeleri Yıllık Ortalama Kira Artış Oranı Yüzde 111’e Ulaştı
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 18 ilde 31 organize sanayi bölgesinin yıllık ortalama kira artışlarını, doluluk oranlarını, yıllık ortalama arsa fiyat artışlarını ve geri dönüş sürelerini inceledi.
TSKB Gayrimenkul Değerleme, reel şubenin ana arterlerinin ortasında yer alan, sanayi hareketliliğinin yoğun olduğu 18 ildeki 31 organize sanayi bölgesinde (OSB) kira artışlarını inceledi. Buna göre Adana yüzde 189 artışla birinci, İzmir yüzde 176 artışla ikinci, Manisa yüzde 175 artışla üçüncü oldu. 31 OSB’nin ortalama artış oranı yüzde 111 oldu. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, Arsa tahsislerinin tamamlanmasıyla birlikte fabrika arzının sınırlı olması, inşaat maliyetlerinin artması ve talepteki hareketliliğin artışta önemli rol oynadığını belirtti.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ekonomi ve kentsel gelişim üzerinde yol gösterici bir etkiye sahip olan, reel sektörün atardamarlarının ortasında yer alan ve birçok şirketi bünyesinde barındıran organize sanayi bölgeleri (OSB) ile ilgili yeni bir araştırma hazırladı.
Son yıllarda endüstriyel yapılara olan talebin arttığına dikkat çekilen araştırmaya göre, bu gelişmenin hem arsa satış fiyatlarını hem de fabrika kiralama fiyatlarını etkilediğine değinildi. Yıllık kira artışlarında ise yüzde 189’luk artışla Adana birinci, yüzde 176’lık artışla İzmir ikinci, yüzde 175’lik dilimde Manisa üçüncü oldu. Kira artış oranının en düşük olduğu il %81 ile Denizli olurken, 31 OSB’nin ortalama kira artış oranı yüzde 111 oldu.
“Adana, İzmir ve Manisa lojistik avantajından dolayı daha fazla talep alıyor”
Fabrika kiralarındaki artışta arsa tahsislerinin tamamlanmasıyla birlikte sınırlı fabrika arz ve talebinin arttığını belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Makbule Yönel Maya, “2021 yılında gözlenen ciddi artış nedeniyle baz etkisinin görüldüğü alanlarda ve tesislerin ağırlıklı olarak malikler tarafından kullanıldığı OSB’lerde yıllık kira artışları sınırlı kalabiliyor. 2020 yılında yaşanan pandemi süreci ile birlikte başta Marmara Bölgesi olmak üzere talep artışı 2021 yılının prestiji ile bu bölgedeki fiyatları diğer bölgelere göre daha fazla yükseltmiştir. seviyeleri bu bölgede bulunur. Adana, İzmir ve Manisa’nın lojistik avantajları doğrultusunda daha fazla talep aldığını ve diğer OSB’lerin bulunduğu illerden olumlu yönde ayrıldığını gözlemledik. Yıllık kira artışının en az olduğu il yüzde 81 ile Denizli olurken, Adana yüzde 189 ile kira artışının en fazla olduğu bölge olarak öne çıkıyor.
“OSB’lerde arsa değerindeki yıllık artış ortalama yüzde 117”
Gayrimenkulün piyasa değerinin yatırımın bir yıllık kira değerine bölünmesiyle geri dönüş süresinin hesaplanabileceğini anlatan Maya, OSB’lerde ortalama geri ödeme süresinin 2022’de 16,6 yıl iken 2023’te 18 yıla ulaştığına dikkat çekti.
İnşaat maliyetlerinin artması ve endüstriyel yapılara olan talebin artmasının geri dönüş sürelerinde de artışa neden olduğunu belirten Maya, “Marmara Bölgesi’nde geri dönüş süreleri 14,5-17,5 yıl aralığındayken, diğer sektörlerdeki geri dönüş süreleri Karadeniz dışındaki diğer bölgelerde ise 17-21 yaş arasında değişmektedir. . Arsa değerlerinin yüksek doluluk oranı ise arazi arzının sınırlı olması ve talep artışından olumlu yönde etkilenmektedir. Arsa fiyat artışlarında en değerli itici güç İzmir ve Manisa gibi illerdeki talep artışı olurken, Kayseri ve Adana’daki baz değerlerin düşük olması da güçlü artış oranlarında etkili oluyor. Daha yerleşik bir pazara sahip olan ve satış birim fiyatları yüksek olan İstanbul’da ortalamanın kısmen altında artış oranları görülmektedir. Arsa fiyat artışının kira değeri artışıyla uyumunu da piyasanın sağlıklı bir şekilde ilerlediğinin bir göstergesi olarak değerlendirebiliriz. OSB’lerde yıllık arsa fiyat artışına baktığımızda ortalama yüzde 117 görüyoruz. Yıllık arsa fiyat artışlarında Kayseri, İzmir, Antalya, Manisa ve Adana öne çıkarken, tüm bölgelerde enflasyonun üzerinde artış olması da dikkat çekiyor.”
“İzmir’de doluluk düşük olmasına rağmen yüksek talep nedeniyle kira artışları devam ediyor”
Doluluk oranlarının yüksek olduğu organize sanayi bölgelerinde talebin yüksek olduğunu ifade eden Maya, düşük doluluk oranlarının doğrudan talebin olmadığının göstergesi olarak değerlendirilmemesi gerektiğini söyledi. Yeni gelişme alanlarında veya yeni kurulan organize sanayi bölgelerinde doluluk oranlarının düşük olduğunun gözlemlenebildiğine işaret eden Maya, “İmarlı OSB’lerden 8 tanesi hariç doluluk oranı yüzde 90’ın üzerinde. Yüksek doluluk oranı, ileride alternatif bir bölge oluşturulmaması durumunda kira değerlerinin yukarı yönlü artışını destekleyecektir.
Öte yandan, İzmir örneğindeki düşük doluluk oranlarına rağmen kiralardaki güçlü artış, bölgeye olan talebin arttığının en bariz göstergelerinden biridir. Tekirdağ’da son yıllarda OSB sayısı hızla artarak 14’e ulaşmış olsa da doluluk oranlarının diğer bölgelere göre nispeten düşük olması dikkat çekiyor. Bölgedeki diğer illerdeki doluluk oranlarının yüksek olması ile birlikte daha düşük kira fiyatlarına sahip olması bölgeyi olumlu yönde etkileyebilmektedir. Bu sayede kapasitenin gerçek yönetimi değer kazanıyor.”
Kaynak: (BYZHA) Beyaz Haber Ajansı
